5 реальных случаев мошенничества на рынке недвижимости

Здравствуйте, эта статья написана для тех, кто решился на покупку недвижимости на вторичном рынке. К сожалению, число выявленных случаев мошенничества на рынке недвижимости растёт. За последний год количество таких случаев увеличилось на 10%, по данным МВД. ССЫЛКУ ПОМЕНЯЙ

«Меня зовут Юлия Фащевская и я работаю агентом по недвижимости больше 7 лет. В моей практике были случаи, которые научили меня распознавать неблагонадёжных продавцов недвижимости. В этой статье я расскажу 5 реальных случаев из своего опыта. Уверена, что они помогут Вам опознать недобросовестного продавца и сохранить свои деньги при покупке квартиры на вторичном рынке.».

Спешка не к чему...

Клиент пришел с запросом «Купить квартиру». Нашла цена ниже рыночной. Проверила: фото настоящие, адрес реальный. Посмотрели с покупателем — в квартире всё чисто, ремонт свежий. Можно покупать.

Решили заключать сделку и началось самое интересное...
Вот 4 красных флага, которые раскрыли недобросовестного продавца недвижимости:

1. Суета...
Продавец подгонял: «Давайте уже перейдём к подписанию договора, я тороплюсь.» — было видно, что нервничал. Также продавец квартиры пытался оказывать на нас давление.

2. «Документы? Только эти, и точка!»
Юрист спросил дополнительные документы — в ответ: «Бумаги только эти. Больше ничего нет. Покупать квартиру будете?». Как говорится, «нет документов — нет и сделки».

3. Тройной задаток
Мы обсуждали задаток в 100 тысяч, однако продавец квартиры запросил — сразу 300 000₽. Это настораживает, правда?

4. Хозяин — призрак?
Продаёт квартиру не владелец, а продавец по доверенности. Это всегда повод насторожиться, особенно если продавец не супруг владельца.

В чём было дело?

После консультации с юридическим отделом, я настоятельно рекомендовала покупателю отказаться от этой квартиры. В последствии, мы выяснили, что продавец не имел законного права продавать эту недвижимость, поскольку на момент заключения договора собственник квартиры находился под наблюдением в психиатрическом диспансере, что ставит под сомнение его дееспособность. Возврат денежных средств в подобной ситуации теоретически возможен, однако данная процедура сопряжена с существенными правовыми сложностями и значительными временными затратами. Стоит ли подвергать себя подобным рискам? Очевидно, что нет!

Что делать?

1. Насторожитесь, если замечаете, что на продавец оказывает давление. Спешка в сделках с недвижимостью ни к чему. Такой способ манипуляции может сработать на неопытных покупателях, но с грамотным юристом или агентом это не сработает.
2. Проводите все этапы покупки недвижимости исключительно в присутствии квалифицированного юриста или лицензированного агента.
3. Не отправляйте денежные средства без документально зафиксированных договорённостей (включая расписки, предварительные и основные договоры).
4. Будте последовательны и требуйте этого от других. В сделках с недвижимостью важна последовательность и чёткость. Если продавец квартиры меняет или пересматривает условия после заключения устных договорённостей — это не серьёзный и ненадёжный подход.

Несмотря на кажущуюся очевидность данных мер, их игнорирование остаётся распространённой причиной судебных споров. Именно поэтому купить квартиру на вторичном рынке не просто.

Подводные камни

Если цена на квартиру сильно ниже рынка, это повод задуматься. Скорее всего есть «подводные камни». Ко мне обратился клиент и попросил о консультации по недвижимости, которую он присмотрел. С виду квартира действительно хороша, но цена неоправданно низкая. Я позвонила продавцу, и задала несколько вопросов и вот что выяснилось:

1. Платформа девять и три четверти
Адрес строения оказался не настоящим, реальный дом был неподалёку. Таких объявления встречаются довольно часто. Реальный адрес квартир скрывают и агенты, чтобы покупатель не смог связаться на прямую с продавцом недвижимости, но у собственника тоже могут быть мотивы не раскрывать реальный адрес квартиры.

2. Что скрывает тех. паспорт?
Когда я узнала реальный адрес квартиры, я решила уточнить степень износа здания и тип межэтажных перекрытий. Это важнейшие факторы для банка, когда речь идёт о принятии решения по выдаче ипотеки.

В чём было дело?

Я рекомендовала клиенту не тратить время на этот объект, так как клиент хотел купить квартиру в ипотеку.

Мы установили, что уровень физического износа здания превышает 60%, а конструктивные элементы межэтажных перекрытий выполнены из древесины. Согласно действующим нормам, большинство финансовых учреждений не включают подобные объекты недвижимости в перечень имущества, допустимого для оформления ипотечного кредитования.

В исключительных случаях, когда рассмотрение заявки на ипотеку возможно, кредитная организация вправе установить повышенную процентную ставку. При этом вероятность одобрения таких займов остается статистически незначительной ввиду повышенных рисков, связанных с техническим состоянием объекта.

Что делать?

Вы всегда можете посмотреть износ здания и его технические характеристики, чтобы оценить вероятность получения ипотечного кредита. Помните, что в объявлении не всегда указывают реальный адрес объекта. Чтобы не терять время и лучшие предложения, обращайтесь к проверенным агентам недвижимости.

Следы 90-ых

У меня были клиенты — семейная пара. Хотели купить квартиру. Нашла хороший вариант и поехали смотреть. Продавец взрослая женщина, квартира ухоженная, соседи отличные. У покупателя были вопросы по состоянию балкона, но продавец согласился на скидку. Мы уже готовились праздновать, но мы получаем тревожные новости от юридического отдела. Покупку этой квартиры рекомендовали отложить, до уточнения обстоятельств.

Юридическим отделом был сделан запрос, касательно итогов приватизации квартиры.

1. Приватизация Юристы сообщили, что эта квартира досталась собственнику по итогам приватизации, однако, в этот период в квартире были прописаны несовершеннолетние жильцы, которые приходились владелице сестрой и братом.

2. Отказ от сотрудничества Мы обратились к владелице с просьбой получить нотариально заверенный отказ от получения имущественной доли, однако она не согласилась на это и препятствовала контактам с лицами, от которых необходимо получить отказ.

В чём было дело?

Согласно закону РФ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», каждый гражданин зарегистрированный в квартире имеет право на участие в приватизации, в том числе несовершеннолетние дети. Однако, часто жильцы игнорировали это право несовершеннолетних детей и как следствие оставляли их без положенных им долей в имуществе. Таким образом, по наступлению совершеннолетия, прописанный некогда жилец, имеет право на вступление в наследство, если от него не получено нотариально заверенного отказа.

В этом случае, мы отказались от этой квартиры, так как в таком случае, покупатель может лишиться недвижимости или его доли, если некогда прописанный несовершеннолетний жилец, заявит свои права на часть имущества.

Что делать?

1. При оформлении сделки всегда используйте помощь агентства по недвижимости или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. Это гарант надёжности и безопасности вашего имущества.

К сожалению, такие ситуации происходят и по сей день. Мы всегда тщательно проверяем все детали, которые часто упускают неопытные агенты или самостоятельные покупатели.

Мокрое дело

В нашу компанию обратился мужчина, который искал готовое жильё на вторичном рынке. Хотел купить квартиру дочке. Бюджет невелик, поэтому новостройки они не рассматривали, а территориально, клиент метил в центр Ростова. Мы смотрели квартиру с ним и его дочерью. Это усложняло процесс, так как их мнения во многом расходились, а решения о покупке квартиры принимал отец. Наконец мы нашли хороший вариант и поехали смотреть. Приехали — интересная квартира с дизайнерским ремонтом. Дочка в восторге. Отец, тоже не против этого варианта. Однако, всего один вопрос разрушил все надежды на приобретение этой недвижимости.

1. Планы Владелец умолчал, что в квартире сделана перепланировка и отвечал на вопросы касательно её законности неохотно.

2. О расходах Когда стало понятно, что перепланировка не законна, мы оценили степень расходов, которые потребуется совершить покупателю. Это значительная сумма, а продавец категорически отказался идти на встречу.

В чём было дело?

В этой квартире сделана неузаконенная перепланировка, с переносом санузла. В данном случае, санузел располагался над жилой комнатой нижерасположенной квартиры. Эта важная деталь не упомянута продавцом в объявлении. В таком случае, не удастся узаконить такую перепланировку и на покупателя возлагаются расходы по возвращению квартиры в исходное состояние.

Что делать?

1. Будьте внимательны, если заметили перепланировку. Всегда нужно удостовериться, что она была сделана на законных основаниях. В противном случае, покупка квартиры может обернутся неожиданными убытками.

Помните, что перепланировка — это нормально, когда она была сделана в квартире на законных основаниях.

Чужие долги

Ко мне обратился клиент, хотел купить квартиру в Ростове. После нескольких показов я нашла интересный объект. Поехали смотреть. Объект хороший, хоть и были некоторые косметические недостатки. Начали обсуждать условия.

1. Занижение. Собственник попросил занизить цену квартиры в договоре, чтобы уплатить меньше налогов. Покупатель не против, однако, мы с юристом настаивали на реальной сумме. Во время переговоров, мы взяли тайм-аут и ушли на переговоры с покупателем.

2. Отказ сотрудничать Нам удалось убедить покупателя в необходимости реальных сумм, но к сожалению, это стало поводом для отказа со стороны продавца.

Позже нам удалось найти хороший объект и заключить нормальный договор, но мы никогда не заключаем сделки по заниженной стоимости.

В чём было дело?

Занижение стоимости недвижимости при продаже — незаконная и рисковая операция. В судебной практике много случаев, когда подобные махинации становятся причиной потери имущества. Если бывший собственник возьмёт кредит на сумму больше 500.000 и не будет оплачивать его в течении 3 месяцев, банк начнёт процедуру банкротства. В этом случае, все сделки совершенные бывшим собственником могут аннулировать, если обнаружат признаки аффилиации. Занижение стоимости — это один из таких признаков, поэтому банк будет вправе оспорить такую сделку и аннулировать её.

Что делать?

1. Никогда не покупайте квартиры по заниженной или завышенной стоимости. Юридическая чистота сделки — залог Вашей безопасности.

Будьте внимательны и совершайте все сделки только в присутствии юриста или агента.

Риски заключения таких сделок не оправданы. Даже если кажется, что продавец благонадёжный. К нам в юридическую консультацию приходят клиенты, которые попали в
сложную ситуацию. Самая частая причина проблем после покупки недвижимости — некорректно оформленные документы или неучтённые покупателем тонкости. 

Заключение

Многие пытаются заключить сделку самостоятельно, без участия юриста или агента по недвижимости. Ими движет вполне понятное желание — сэкономить. Однако, такой подход часто оборачивается убытками. К тому же, покупать через агента — не значит платить больше. Хороший агент найдёт для Вас лучший объект и сохранит ваши денежные средства в надёжной покупке.

Я надеюсь, что после прочтения этой статьи, вы будете внимательнее в совершаемых сделках. Множество тонкостей окружает сферу продажи и покупки недвижимости. К счастью, Вы всегда можете найти партнёра в этом сложно деле, который поможет Вам выбрать лучший объект и в этом партнёрстве выигрывают все.

Буду рада, стать Вашим партнёром в покупке недвижимости!